Перспективы складской недвижимости в Кыргызстане: какие проекты изменят рынок?

Логистическая индустрия Кыргызстана находится в непростом положении. Эксперты прогнозируют бум складского строительства, регулярно анонсируются крупные инфраструктурные проекты, но темпы ввода новых площадей остаются ниже, чем в Казахстане и Узбекистане.

Общая площадь качественных складов в республике едва превышает 100 тысяч м², причем почти все они уже заняты арендаторами. Однако в конце 2024 года появилась надежда на прорыв — с началом строительства крупного транспортно-логистического хаба в Аламудунском районе. Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов считает, что это событие может стать поворотной точкой для рынка складской недвижимости страны.

Крупнейшие проекты: «Манас», «Атбашы», Wildberries

Конец 2024 – начало 2025 годов стало знаковым периодом для рынка логистики в Кыргызстане. В октябре стартовало строительство сверхкрупного торгово-логистического комплекса «Манас» вблизи Ала-Арчинского водохранилища в Чуйской области. Этот проект называют «городом» не только в СМИ, но и в официальных источниках: на 700 га появится 30 тысяч объектов различного назначения, включая складские кластеры (их запуск ожидается не ранее 2028 года), международный выставочный центр, торговые и административные площади, таможенную зону и гостиницы.

Для реализации проекта был учрежден «Кыргызско-Китайский инвестиционный холдинг». Общий бюджет проекта составляет $4.2 млрд, из которых на первом этапе будет инвестировано $482 млн. Основным донором выступает Китай, задающий стандарты строительства. «Манас» призван стать частью инициативы «Один пояс, один путь».

Еще один важный проект с китайским участием — ТЛЦ «Атбашы», расположенный в свободной экономической зоне «Нарын», всего в 100 км от кыргызско-китайской границы. Оператор центра рассчитывает привлечь крупных арендаторов, включая Ozon, «Яндекс Маркет», Alibaba и Taobao.

К развитию логистической инфраструктуры Кыргызстана проявляют интерес и южнокорейские компании. В ходе визита президента республики в Сеул обсуждался проект интеллектуального логистического хаба, представленный компаниями Ecovice и Sunjin. Данные компании занимаются складами временного хранения на севере Бишкека.

Россия также поддерживает обновление логистической сети Кыргызстана. Республика играет важную роль в транзите товаров между Россией, Китаем, Индией и Пакистаном. Отладить логистику по ключевому направлению Иркештам — Ош — Узбекистан поможет запуск транспортно-логистического центра «Кокчо-Коз». Проект обойдется в $12 млн. Третью часть всех расходов ($3.5 млн) возьмет на себя Российско-кыргызский фонд развития. Инвесторам предстоит освоить 17 га. После выхода на полную мощность «Кокчо-Коз» сможет обслуживать до 700 грузовых автомобилей в сутки.

Среди ключевых факторов влияния на перспективы логистической отрасли Кыргызстана (как и соседних с ним государств) следует отметить политику маркетплейсов. Лидирующая роль здесь принадлежит Wildberries. Первые переговоры о строительстве ТЛЦ в Бишкеке начались летом 2023 года с участием главы компании Татьяны Ким (Бакальчук) и на тот момент действующего премьер-министра КР Акылбека Жапарова, а в январе 2025 года стало известно, что проект будет завершен до конца года. Со вводом в эксплуатацию этого центра площадь качественных складов в республике увеличится сразу на 300 тысяч м².

Global Hub: новая ступень складской логистики

Особые надежды бизнес и власти КР также возлагают на Global Hub в Аламудунском районе (в 3 км от Бишкека, 241 км от Алматы, девелопер — Alkanov Group) — первый в стране мультифункциональный таможенно-логистический центр класса А, с которым в марте 2025 года госпредприятие «Кыргыз почтасы» заключило соглашение аренду первых площадей на объекте.

Общий объем инвестиций в проект составит $102.75 млн, из которых $21 млн — на первом этапе. Изначально будет построен инфраструктурный блок площадью 57 тысяч м² с мультитемпературными складами, включая глубокую заморозку, овощехранилище и первый в стране GDP-сертифицированный фармацевтический склад класса А. Далее планируется строительство сухих складов и объектов формата Light Industrial (75 тысяч м²), а также бондовых складов, офисов и сортировочных пунктов.

По мнению экспертов, успешная реализация Global Hub укрепит позиции Кыргызстана как логистического центра Центральной Азии, повысит его привлекательность для международных инвесторов и финансовых институтов. К тому же проект соответствует ESG-стандартам, что повышает репутацию страны на международной арене. Стратегическую значимость Global Hub отметил и председатель кабинета министров Адылбек Касымалиев, присутствовавший на церемонии закладки капсулы центра.

Транспортные ограничения и перспективы

Дальнейшее развитие логистической инфраструктуры упирается в низкую плотность транспортной сети, прежде всего, железнодорожных коммуникаций. В связи с чем правительство стремится синхронизировать процессы в этих двух отраслях.

Летом 2024 года в Пекине было подписано соглашение о строительстве железной дороги Китай – Кыргызстан – Узбекистан. 51% совместного предприятия принадлежит китайскому железнодорожному оператору, по 24.5% – узбекскому и кыргызскому. Две трети нового маршрута пройдут по территории Кыргызстана – от Торугартского перевала до границы с Узбекистаном через Макмал и Джалал-Абад. Символический старт строительства состоялся 27 декабря 2024 года, а завершение ожидается в 2030 году.

Для соединения северных регионов страны (Бишкек, Чуйская, Нарынская, Иссык-Кульская области) с этой магистралью планируется строительство дополнительной железнодорожной ветки. В этом проекте партнером Кыргызстана заявлена американская компания All American Rail Group – известный консорциум, в компетенцию которого входят финансирование и проектирование железнодорожной инфраструктуры с последующим управлением.

Выводы и вызовы

«Если все заявленные проекты будут реализованы, логистическая отрасль Кыргызстана выйдет на новый уровень. Экономика страны перестанет задыхаться из-за отсутствия качественных площадей. По обеспеченности инфраструктурой республика может обогнать Казахстан с Узбекистаном и выйти на показатель, сопоставимый с российским, — отмечает управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. — Это превратит Кыргызстан в базовый хаб евразийской торговли и точку глобального перераспределения грузового трафика».

Однако перед индустрией стоят серьезные вызовы. В их числе высокая себестоимость строительства, отсутствие проектного финансирования в складской отрасли, сверхдорогая аренда (местные ставки опережают дубайские, московские и американские), низкая эффективность логистики (128-е место в рейтинге Всемирного банка), медленное наращивание кыргызстанскими логистами высокоэффективных практик складирования на современных объектах класса А, практика и обилие юридических барьеров.

«Отдельного внимания требует детальная проработка законодательства о бондовых складах. До сих пор не вступили в силу поправки в Таможенный кодекс ЕАЭС и не до конца отрегулированы внутренние инструкции и положения, по которым ведутся электронная торговля в таможенных складах, — поясняет эксперт. — Устранение перечисленных факторов так или иначе войдет в число приоритетных задач национального правительства на ближайшие пять-семь лет».